Kvartanir og ábendingar

Almennt um hlutverk eftirlitsnefndar fasteignasala á grundvelli laga nr. 70/2015.

Eftirlitsnefnd fasteignasala starfar á grundvelli laga um sölu fasteigna og skipa, nr. 70/2015 (fsl.) og reglugerðar um eftirlitsnefnd fasteignasala, nr. 931/2016. Segja má að störf eftirlitsnefndar fasteignasala sé einkum tvíþætt.

Annars vegar skal eftirlitsnefnd hafa almennt eftirlit með störfum fasteignasala. Nánar tiltekið eftirlit með því að fasteignasalar starfi í samræmi við ákvæði laganna og reglugerða sem settar eru samkvæmt þeim, aðrar réttarreglur sem þýðingu hafa fyrir störf fasteignasala og góða venjur í fasteignasölu, sbr. m.a. 1. mgr. 19. gr. laganna. Tekið skal fram að slíkt eftirlit getur hafist á grundvelli ábendinga frá aðilum, í gegnum netfangið enf@enf.is. Kjósi eftirlitsnefnd að hefja stjórnsýslumál á grundvelli slíks eftirlits væri það eingöngu hlutaðeigandi fasteignasali/ar og eftirlitsnefndin sjálf sem yrðu aðilar að málinu.

Hins vegar skal eftirlitsnefndin gefa álit sitt í kvörtunarmálum. Nánar tiltekið skal eftirlitsnefndin taka á móti kvörtunum ef kaupandi eða seljandi fasteignar, sem eigendaskipti hafa orðið að fyrir milligöngu fasteignasala, telur að fasteignasali hafi valdið sér tjóni með brotum á starfsskyldum sínum eða krafist eða fengið greidda þóknun sem hann átti ekki rétt á, sbr. 4. mgr. 19. gr., sbr. 20. gr. sömu laga. Í slíkum málum er það hlutaðeigandi fasteignasali/ar og kvartandi sem eiga aðild.

Þess ber að geta að eftirlitsnefnd mun vísa málum frá ef hún telur að úrlausn falli ekki undir lögbundin verkefni hennar eða rök hníga að öðru leyti til frávísunar. Í því sambandi má geta þess að eftirlitsnefnd leysir því ekki úr ágreiningi sem kann að vera á milli kaupenda og seljenda fasteignar, né veitir hún lögfræðilegar ráðleggingar til kaupenda/seljenda svo sem upplýsingar um réttarstöðu þeirra við fasteignakaup. Lögbundið hlutverk eftirlitsnefndar er bundið við eftirlit með störfum fasteignasala.

  1. Leiðbeiningar – kvörtunarmál.

Málsmeðferð hjá eftirlitsnefnd er skrifleg og skuli erindi til hennar ávallt vera skrifleg. Óski kaupandi eða seljandi fasteignar eftir því að senda kvörtun vegna starfshátta fasteignasala til eftirlitsnefndar er unnt að gera það með rafrænum hætti á netfangið: kvortun@enf.is. Einnig er hægt að senda kvörtun bréfleiðis á heimilisfang nefndar, sem er að Höfðabakka 9, 6. hæð, 110 Reykjavík.

Kvörtunargjald. Gjald er tekið vegna afgreiðslu á kvörtun til eftirlitsnefndar og er það samtals að fjárhæð kr. 10.000. Greiðslustaður er eftirfarandi: 0331-26-2678, kt. 621104-2170, reikningseigandi er eftirlitsnefnd fasteignasala. Ekki er tekið við kvörtun nema gjaldið sé greitt. Greiðslukvittun þarf af þeim sökum að fylgja með kvörtun. Gjaldið rennur í ríkissjóð og er endurgreitt til kvartanda ef fallist er á kröfur hans í heild eða hluta.

Tímamörk kvörtunarmála. Kvörtun frá kaupanda eða seljanda skal berast eftirlitsnefnd innan árs frá því að þóknunar var krafist eða hún greidd eða frá því að þeim er kvörtun sendir varð eða mátti vera ljóst að hann varð fyrir tjóni af völdum fasteignasala. Berist kvörtun síðar skal eftirlitsnefnd vísa máli frá og endurgreiða kvörtunargjald.

 Aðild. Aðilar að kvörtunarmáli er annars vegar kvartandi/kvartendur, sem eru ýmist kaupandi eða seljandi fasteignar. Skilyrði aðildar að kvörtunarmáli er að (1) kvartandi telji sig hafa orðið fyrir tjóni vegna starfa fasteignasala og/eða að (2) fasteignasali hafi krafist eða fengið greidda þóknun sem kvartandi telur hann ekki eiga rétt á. Hins vegar er aðili hlutaðeigandi fasteignasali sem annast hefur um milligönguna. Vakin er athygli á því að í kvörtunarmálum getur aðild fasteignasala verið nokkuð rúm, þ.e.a.s. aðildin getur rúmað þó nokkra fasteignasala allt eftir því hvernig umfang fasteignaviðskipta er háttað og hversu margir fasteignasalar áttu aðkomu að umræddum fasteignaviðskiptum.

Kvörtun þarf að vera skýr. Kvörtun skal uppfylla lágmarkskröfur um skýrleika. Í því felst að tilgreina þarf þann fasteignasala, og/eða annan starfsmann fasteignasölunnar, sem á aðkomu að milligöngu um kaup eða sölu hlutaðeigandi fasteignar ásamt því að upplýsa um á hvaða fasteignasölu viðskiptin fóru fram. Æskilegt er að meðfylgjandi kvörtun séu þau skjöl er gerð voru og varða milligönguna, svo sem söluumboð, söluyfirlit, kauptilboð, kaupsamningur og eftir atvikum afsal sé það til staðar. Eftirlitsnefnd vísar frá kvörtunarmáli ef ekki reynist unnt að taka það til skoðunar sökum skorts á skýrleika. Þá er mikilvægt að kvartandi gefi upp tengiliðaupplýsingar, svo sem netfang sitt, enda kann eftirlitsnefnd að vera nauðsynlegt að óska eftir frekari upplýsingum frá kvartanda við meðferð málsins og afgreiðslu þess.

Málsmeðferð og rannsókn kvörtunarmála. Ef framangreind skilyrði eru uppfyllt tekur eftirlitsnefnd kvörtun til frekari skoðunar. Rannsókn máls hefst alla jafna á því að óskað er eftir andmælum hlutaðeigandi fasteignasala og viðeigandi gögnum. Tími rannsóknar og gagnaöflunar ræðst af umfangi máls, þ.m.t. aðildinni sjálfri, gögnum málsins og hversu fljótt og vel aðilar máls svara eftirlitsnefnd. Einnig kann málafjölda hverju sinni hjá eftirlitsnefnd að skipta máli.

Málsmeðferðartími. Eftirlitsnefnd leitast við að skila skriflegu áliti sínu sem fyrst og eigi síðar en þremur mánuðum eftir að gagnaöflun telst formlega lokið.

Álit eftirlitsnefndar. Að gagnaöflun lokinni skilar eftirlitsnefnd áliti sínu á því hvort fasteignasali hafi valdið kvartanda tjóni með brotum á starfsskyldum sínum og/eða krafist eða fengið greidda þóknun sem hann átti ekki rétt á.

Mikilvægt er að taka fram að um er að ræða álit á umkvörtunarefni en ekki bindandi stjórnvaldsákvörðun. En aðilar geta ávallt lagt ágreining sinn fyrir dómstóla. Eftirlitsnefndin vísar málinu frá ef mál hefur verið höfðað um sama úrlausnarefni áður en nefndin hefur skilað áliti sínu.